Post #402: we bought a house!

25 февраля 2014 мы купили дом!
Все хорошее в моей жизни происходит в феврале.

Поздним пасмурным октябрьским вечером мы со спящим ребенком в рюкзаке наворачивали круги по внутреннему дворику апартаментов и обсуждали, что не будем покупать дом. А потом взяли и купили :-)

Сухие цифры: 2 спальни + т.н. den - маленький кабинет, гараж на 2 машины, общая площадь 155 кв.м. (1670 кв.фт.). Находится в Issaquah Highlands - новый район, застройка которого началась в 1998 году.



Про покупку дома я могу писать и говорить много и долго. Есть процесс, через который мы прошли, и есть мысли, сопровождающие этот процесс.

1. Как мы пришли к этому.
Все началось с того, что я начала присматривать 2-спальные апартаменты, чтобы переехать после окончания действия текущей аренды. Ребенку нужна своя комната, а в иделе хотелось заполучить еще какой-то уголок для компьютерного стола, потому что сейчас роль ЛЮБОГО стола у нас играет обеденный, и это несмотря на то, что апартаменты у нас по местным меркам большие.

Возможно, это особенности региона, но жить в 80% предлагаемого на рынке аренды жилья невозможно (мне). Или нужно сразу идти к терапевту за антидепрессантами. Здесь очень распространены низкие, темные, утопающие в деревьях и не видящие света 2х этажные домики с ужасной звукоизоляцией, сдающиеся по этажам. В подобном мы жили, когда только приехали в США, и за 2 месяца я впала в конкретную депрессию. Чем ближе к Microsoft - тем дороже, естесственно.

Поэтому мы рассматривали вариант аренды в городе - в многоэтажках и цивилизацией. Цены варьировались, но в среднем то, что мне нравилось, стоило $2200-2500 в месяц. Именно тогда я увидела удивительную квартиру, обе спальни которой не имели окон. Посчитав, что на аренду мы потратим около $30,000 в год, фактически выброшенных на улицу, и все-таки задумались о покупке жилья.

То есть, мы купили дом в целях экономии.

2. Выбор дома.
Конечно, мы хотели жить как можно ближе к работе мужа. А еще мы хотели купить новостройку. И оказалось, что это два взаимоисключающих друг друга критерия (если нет лишних $1,5 млн). Еще хотелось 3 спальни (одна - гостевая), гараж на две машины, внутренний дворик, большие окна и комнаты, хорошую технику, прачечную комнату и деревянные полы.

В общем, поставила я себе такие критерии и стала на Zillow отслеживать, что есть.

Все, что было доступно в Редмонде, подвергало меня в печаль. Старое (1970-80гг!), темное, а цены стремились к $500,000 и выше. Я не знаю, почему люди покупают такие дома, честно. Может, чтобы сдавать, потому что близко к Microsoft. Агульная млявасць i абыякавасць да жыцця гарантированы.

А потом знакомые пригласили нас в гости в Bothell. Это такой маленький город на севере, районы которого еще не до конца застроены. Они купили там новый 4-спальный дом за те же $500,000. И мы воодушевились.

3. Выбор агента и процесс поисков.
Я спросила у ребят контакты их агента, мы встретились, и начались активные поездки. Слава всему, тогда ребенок еще спал в машине, потому что все визиты мы делали с ней вдвоем. За день бывало смотрели по 3-4 дома в разных концах города. Сначала я смотрела дома долго и тщательно, спустя десяток решение принималось быстро и фактически от входа - да/нет.

Лирическое отступление. Многие дома, логики планировки которых я не понимала, успешно и быстро продавались. Я не знаю, или я такая требовательная, и все остальные пофигисты. 90% планировок были просто очень неудобными! Я понимаю, что если бы жить было негде, но эти дома стоили $400,000-500,000. И все, даже новостройки, даже за полмиллиона долларов, стояли очень близко друг к другу, некоторые на расстоянии 2-3 метра. Часто рядом с домом проходили высоковольтные линии. Чем севернее, тем ситуация лучше, но тем дальше от работы...

В итоге, мы с агентом нашли нового застройщика, модельные дома которого выглядели шикарно. На плане дом выглядел хорошо, 2-спальный отдельностоящий дом площадью около 200 кв.м. Мы дали оффер на полную стоимость (дали предложение о покупке), его одобрили. Так как дом еще не был построен, и очередь за ним не стояла, наш агент выторговала $9,000 на покупку техники. Мы внесли депозит $5,000 в ноябре 2013 и стали ждать апреля, когда дом должен был быть построен.

4. Торги
Торг на рынке первичного и вторичного жилья сильно отличается.
При этом на дома в процессе строительства застройщик никогда не сделает скидку, потому что до момента сдачи дома еще есть время, чтобы нашелся покупатель на полную стоимость. Но можно выторговать скидку наличными (то есть, я покупаю дом за полную стоимость, в записи везде идет полная стоимость, а застройщик мне потом выписывает чек на какую-то сумму наличными). На новостройки, которые уже построены и ждут покупателя, большая вероятность получить скидку от цены, а это значит, что нужно будет брать меньший кредит, что приятно.

На рынке вторичного жилья все зависит от местоположения и состояния дома. В центре Редмонда не только никто не просит скидку, но и приходится накидывать по $20,000-30,000 сверх запрошенной цены. Этакий аукцион.

5. Новые поиски.
Пока мы ждали завершения строительства нашего дома, мы переосмыслили его местоположение. И решили, что он все-таки слишком далеко от работы, а трасса 405, по которой нужно будет добираться туда-обратно, вечно в пробках. Дорога будет занимать час, а то и больше. Дом находится вдали от цивилизации, в спальном районе. В общем, мы решили отменить сделку. Да, мы потеряли депозит.
На первый осмотр дома в декабре мы ехали уже с уверенностью, что мы его не будем покупать. К тому же, в реальности оказалось, что из-за расположения дома и заборов в его гостиной практически никогда не будет света (там северная сторона). Мы отменили сделку и снова попросили агента с нами работать.

Теперь мы решили смотреть дом в Редмонде. Не обязательно новый, не обязательно отдельностоящий (можно с одной общей стенкой с соседями - таунхоум). Подходящие дома стали появляться в январе, и мы снова бросились в поездки. Но так как это Редмонд, найти что-то новее 20 лет было сложно, стоило это дорого, качество жилья(количество света, размеры комнат) были на уровне компромисса. Мы увеличили лимит стоимости до $550,000, но это тоже не особо помогло. Мы даже подавали офферы на несколько домов, но ни разу не выиграли аукцион (чему я сейчас рада). Также в оффере можно указать escalation fee - стоимость, до которой ты готов торговаться, по $1-2,000 поднимая цену, пока не достигнешь указанного потолка.

До того, как подать оффер, желательно провести инспекцию. Инспекция стоит $350-400 и занимает 3-4ч. По итогам инспекции на руки выдается список всех проблем и вещей для желательного устранения. Инспектор обследует все, начиная от пола подвала и заканчивая крышей. В одном из домов инспектор обнаружил влажный кусок стены в душевой кабине за свежеположенной плиткой, что чревато плесенью и отслоением плитки. В другом доме одна из вентиляционных решеток на крыше была наглухо закрашена при покраске дома. Не критично, естесственно, и решаемо. Просто халтура есть везде, как оказалось.

Также перед подачей оффера нужно завериться поддержкой банка и получить подтверждение, что банк выдаст кредит на нужную сумму. Мы обратились в 2 банка и выбрали в итоге тот, где у нас уже открыты счета. Мы взяли 2 кредита: основной на 80% стоимости дома и дополнительный на 10% стоимости, чтобы downpayment получился как бы 20%. Среди программ мы остановились на 7/1 ARM - программа с фиксированным процентом на первые 7 лет и пересчетом каждый следующий год, суммарно на 30 лет. В этом случае ставка получилась на 0,75% ниже, чем просто фиксированная на 30 лет. Наша ставка в итоге - 3,5% годовых на основной и 3,75% на дополнительный.

Все документы, офферы, инспекцию, общение с агентами продавца - все делал наш агент. Мы только ездили смотреть дом, приезжали к окончанию инспекции послушать результат и подписывали документы в электронном виде.

Дома в Редмонде, расположенные в хорошем месте, продавались в течение недели и даже меньше. Один дом был выставлен на продажу в субботу, в воскресение был проведен open house - 3 часа, в течение которых дом был открыт, и все желающие могли зайти и посмотреть его. В понедельник продавцы собирали офферы, во вторник выбрали покупателя. Дом был выставлен за $463,000, продался на $20,000 дороже, и покупатели заплатили полную стоимость наличными, без кредита.

6. И все-таки мы нашли дом.
Стало понятно, что мы пока тягаться с такими конкурентами не можем. В одну из февральских суббот агент предложила сьездить в район Issaquah Highlands - посмотреть там таунхоум. Я там никогда не была, поэтому в один из снов ребенка съездила посмотрела район. Мне там ОЧЕНЬ понравилось. Новый, аккуратный мини-городок с хорошей школой, большим торговым комплексом, кафе-ресторанами, IMAX кинотеатром и домами, взбирающимися на холмы. Район выглядел как в сказке, и муж поехал посмотрел дом. Ему дом понравился!

Затем я встретилась с агентом и владельцем, посмотрела дом, заказали инспекцию и подали оффер на $2,000 больше стоимости дома (агент сказала, что у них уже было предложение на исходную стоимость, и нужно было хотя бы незначительно перебить - хорошо иметь такую инсайдерскую информацию!). И - тадам! Нас выбрали!

7. Дальше все закрутилось. 
От специального агенства, которое называется Escrow, пришел запрос на встречу для подписания договора покупки. Это агенство является посредником между продавцом и покупателем и гарантом добропорядочности обеих сторон. Оно проверяет, что дом имеет право быть проданным, что он действительно принадлежит продавцу, что покупатель имеет средства для покупки и т.д. Оно отправляет запрос на регистрацию нового владельца в гос.системах. Подписание договора заняло у нас полтора часа при том, что мы его не читали (проверили только адрес и кредитные условия). Там сотни страниц. Копию взяли домой, читать грустными зимними вечерами лет через 10, когда появится время.

Через несколько дней после подписания договора нам позвонили из агентства и подтвердили, что теперь мы официально являемся владельцами этого дома. И на следующий день агент привезла нам ключи. Тадам!

8. Про дом.
Дом замечательный. Очень светлый, у меня просто пунктик на этот счет. Он находится на возвышении, в гостиной много окон. В огромный гараж на две машины с дополнительным местом для хранения и шкафом. Широкими лестницами. В доме есть также небольшой кабинет, куда мы поставим компьютерный стол (о наконец-то!). Большая гардеробная, 2 полноценных ванны на втором этаже и санузел на первом. Отдельная маленькая прачечная комната с очень хорошей техникой. Просторная кухня со светлыми шкафами. Из окон спальни и с балкона видны горы. В общем, все просто волшебно.

До работы мужу ехать 20-25 минут, и это направление намного менее загружено, чем северное. Плюс недалеко от дома находится транзитный центр Microsoft, откуда ходят автобусы в кампус.

Гостиная

Кухня

Детская

Спальня

Ванная

Кабинет

Наш - правый желтый

Мы решили заменить ковровое покрытие на ламинат, ну а разные мелочи будем менять уже потом. В конце марта - переезд! Обещаю добавить фотографии с прогулки по району позже :-)